お知らせ

（①からの続きとなります。）
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【5．対象不動産・テナントについて】
Q11．物件が川のそばにあり、洪水などの自然災害に脆弱ではないでしょうか。テナントが一時的に営業できなくなった場合も、借地料は支払われますか。
対象不動産は河川（西川）沿いではあるものの、河川のカーブの内側に位置していることもあり、洪水・浸水が想定される区域の対象外です。
また、本案件は、建物ではなく土地（底地）を投資対象としており、建物はテナントが所有します。
借地料は、事業用定期借地権設定契約に基づく土地の使用対価であるため、原則として店舗の営業状況に直接連動して増減するものではありません。
ただし、大規模災害によって土地自体の使用が困難となった場合などの取扱いは、契約の定めによります。詳細は、契約成立前書面をご確認ください。
なお、地主倶楽部側では建物を所有しないため、建物の損壊や修繕に伴う費用を直接負担しない点は、底地投資の特徴の一つです。

Q12．地価が下落した場合、借地料も下がる可能性がありますか。
借地料は、事業用定期借地権設定契約に基づいて定められており、地価の変動に自動的に連動して増減する仕組みではありません。
借地料の改定に関する条件の詳細は、契約成立前書面をご確認ください。
なお、本案件の運用期間は1年間であるため、運用期間中に借地料の水準が大きく変動するリスクは限定的であると考えています。

Q13．土地の賃貸借契約は30年間とのことですが、対象地域の人口動態を踏まえても、将来にわたり店舗需要が見込まれるのでしょうか。
新潟市西区は、市内8区の中でも人口規模が大きい地域です。対象地の周辺には住宅地が広がっており、幹線道路を利用した広域からの来店も期待できる立地です。
長期的な人口動態の変化は、不動産投資全般に共通するリスクです。一方で、本案件のテナントが運営する食品スーパーは、日常生活に必要な商品を取り扱う生活必需型の業態です。
また、テナントであるウオロクホールディングスは、新潟県内を中心に多数の店舗を展開する地域密着型の企業です。
これらを総合的に加味し、将来にわたり店舗需要があると判断して当社は対象不動産を購入しています。
なお、本案件は建物ではなく底地を投資対象としているため、当社が店舗建物の所有や営業を直接行うものではありません。

Q14．テナントが借地料を支払えなくなった場合や、店舗から撤退した場合はどうなりますか。
テナントに債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約の定めに基づき、契約を解除できる場合があります。
契約を解除した場合には、対象不動産を外部へ売却するなどの方法により、本事業を終了することを想定しています。
本案件の借地料収入は1社のテナントから得るものであるため、テナントの業績や財政状態が悪化した場合には、分配金の減少または支払いが行われない可能性があります。
なお、テナントであるウオロクホールディングスは、各期において黒字を継続しており、事業会社ウオロクの純資産比率は65.8％（2026年3月期）となっています。

Q15．建物の火災保険や地震保険は、誰が付保するのでしょうか。
建物はテナントが所有しているため、建物に関する保険は、テナントにおいて付保されるのが一般的です。
本案件において地主倶楽部側が所有するのは土地のみであり、建物の滅失や損傷に伴うリスクを直接負わない点が底地投資の特徴です。

【6．元本毀損リスク・売却について】
Q16．地価が下落した場合、出資元本は保証されないのでしょうか。
本商品に元本保証はありません。
運用終了時の不動産市況や売却価格などによっては、出資元本に損失が生じる可能性があります。
本案件では、元本毀損リスクを軽減するため、主に以下の対策を講じています。
・損失が生じた場合、当社の劣後出資部分から先に負担する優先劣後方式
・不動産鑑定評価額＞資産総額約7億1,800万円とする組成
・運用期間中、原則として年1回、不動産鑑定評価を継続して取得
ただし、これらの対策によって元本が保証されるものではありません。リスクの詳細は、契約成立前書面をご確認ください。

Q17．劣後出資比率5.29％は、他社のサービスと比べて低くないでしょうか。
本案件のリスク軽減は、劣後出資のみによって図るものではありません。
本案件では、主に以下の仕組みを組み合わせ、総合的なリスク軽減を図っています。
・不動産鑑定評価額＞資産総額約7億1,800万円とする組成
・信用力のあるテナントとの30年間の事業用定期借地権設定契約
・運用期間中、原則として年1回、不動産鑑定評価を継続して取得
・損失が生じた場合、当社の劣後出資3,800万円から先に負担する優先劣後方式
なお、劣後出資部分を超える損失が生じた場合には、優先出資部分にも損失が及ぶ可能性があります。

Q18．対象不動産を外部へ売却する場合、どのような買主を想定していますか。
本案件の基本的な運用方針は、運用期間満了時に外部へ売却することではなく、後続案件として再組成することです。
仮に外部売却を行う場合、本件は信用力のあるテナントとの長期の事業用定期借地契約が締結された底地であるため、安定した収益を求める事業法人、資産管理会社、個人投資家、不動産会社などが売却先の候補として想定されます。
ただし、実際の売却先や売却条件は、売却時点の不動産市況などによって異なります。

【7．オンライン説明会・法令改正について】
Q19．今回のオンライン説明会を、後日アーカイブで視聴することはできますか。
誠に申し訳ございませんが、今回のオンライン説明会については、アーカイブ配信を予定していません。
オンライン説明会でいただいた主なご質問と回答については、本ページにてご確認ください。

Q20．不動産特定共同事業法の改正後は、広告や契約書の内容がより充実するのでしょうか。
当社は不動産特定共同事業者として、改正法令および関連するガイドラインの内容に沿って、広告表示や交付書面等を適切に見直し、対応してまいります。
具体的な変更内容については、改正法令等の施行後に募集する案件の広告や交付書面等においてご確認いただけます。


本ページに掲載している回答は、オンライン説明会開催時点の情報および現時点の運用方針に基づくものです。
今後の市場環境、法令、案件の状況等により、内容が変更となる場合があります。
本案件へのお申込みをご検討の際は、案件説明ページに掲載している契約成立前書面等を必ずご確認いただき、商品の仕組みやリスクをご理解いただいたうえでご判断ください。

引き続き、地主倶楽部をよろしくお願い申し上げます。