地主倶楽部「8号東大阪市花園本町」

1 対象エリアについて

・高速道路
近畿自動車道（E26）と阪神高速13号東大阪線が「東大阪JCT」で直結。JCTに併設の「東大阪荒本出入口」も利用でき、府内外の広域動線と都心部動線の乗り換え拠点です。加えて「東大阪北IC」「東大阪南IC」などが市内アクセスの要になっています。

・一般幹線道路
国道170号（大阪外環状線）および大阪府道2号（大阪中央環状線）が市域を南北に貫き、東西方向は中央大通（大阪市内～東大阪市）、生駒山地越えの国道308号（暗峠）などが結節。物流・来場動線のバリエーションが確保されています。

2 テナントについて

2.1 テナント概要

本案件のテナントである株式会社キリン堂は、ドラッグストア・調剤薬局の運営をおこなっています。関西を中心に、関東・北陸エリアにも展開しており、424の店舗を有しています。
大阪発祥で70年超の業歴があり、かつドミナント戦略により大阪府下169の店舗を有することから、同エリア内で圧倒的な知名度を誇っています。
自社アプリ「キリン堂公式アプリ」や、電子マネー機能がついた会員ポイントカード「KiRiCa」を展開するなど、独自の会員マーケティング戦略をとっており、地域密着と顧客定着を図っています。

2.2 資本関係

株式会社キリン堂の持株会社であった株式会社キリン堂ホールディングスは、2021年まで東京証券取引所一部（現プライム市場）に上場していましたが、2021年にMBOを実施しベインキャピタルの傘下となりました。
その後、2024年にベインキャピタルが保有持分33％を株式会社サンドラッグに譲渡したことで、現在は株式会社サンドラッグの持分法適用会社となっています。

3 運用方針

地主倶楽部「8号東大阪市花園本町」の匿名組合契約は2030年11月30日に満期を予定しています。
満期時において、優先出資者への出資金の償還を行うために、主に以下の二つの方法（メインシナリオ・サブシナリオ）を計画しています。
いずれも、現時点（2025年10月15日）における計画であり、その実行を保証・確約するものではありません。
当社はファンド運用事業者として、投資家利益を最大化すべく運用を行います。

3.2 サブシナリオ（外部売却）

対象物件を売却し、その売却資金をもって優先出資者の元本償還に充当する可能性があります。
2025年4月30日時点における対象不動産の鑑定評価額（大和不動産鑑定株式会社より取得）は5.63億円であり、本案件の出資総額である4.58億円に対して、約1.23倍の評価額となっています。
なお、本案件は「物件売却時の売却益は分配しない（＝売却益の分配は0％）」との条件を定めています。そのため、対象物件を外部売却し、売却益を実現した場合であっても、優先出資者への分配に影響はありません。

4 契約前書面における記載事項の拡充

以下、開示内容は、国土交通省が令和7年（2025年）8月1日に公表した「一般投資家の参加拡大を踏まえた不動産特定共同事業の在り方についての中間整理（概要）」 に基づき、同資料内「契約前書面における記載事項の拡充」に対応するものとして整備しています。
国土交通省が同整理において示した方針に従い、当社では投資家の皆さまに対して、出資判断に必要な情報を分かりやすく・具体的に開示する体制を強化しております。

4.1 想定利回りの根拠

4.2 対象不動産の価格の妥当性

4.3 利害関係人取引の有無

本案件において、利害関係取引は一切ありません。
本案件の対象不動産は、当社保有資産を簿価のまま固有勘定からファンド（匿名組合勘定）に帰属変更するものです。この帰属変更に伴い、当社に利益や損失は発生せず、実質的な自己取引には該当しません。

4.4 出資金の使途

出資総額4.58億円のうち、2百万円程度を予備費とし、残りは全て対象不動産の取得にかかる費用となります。
なお、期中に発生する運営費用等はファンドが受け取る借地料収入より支払います。

4.5 開発等を伴う商品の該当性

5 免責事項

・本資料は、不動産特定共同事業に関する情報提供を目的として作成されたものであり、特定の投資判断を推奨するものではありません。本資料に含まれる情報は、信頼できると判断されたデータや情報源に基づいて作成されていますが、その正確性・完全性・適時性を保証するものではなく、将来的に変更される可能性があります。

・本資料に記載されている交通アクセスや周辺環境に関する情報は、作成時点での公開情報に基づいています。都市開発や交通網の変更、インフラ整備の進行状況により内容が異なる場合があります。最新の情報については、関係当局や交通事業者等の発表をご確認ください。

・本資料の内容は予告なく変更されることがあります。当社は、本資料の利用により生じた損害について、一切の責任を負いません。また、本資料に基づくいかなる投資判断も、最終的には投資家ご自身の責任で行われるものとします。

・本資料の内容（テキスト、データ、図表、画像等）は、当社または情報提供者の著作物であり、無断での複製、転載、配布、改変を禁止します。第三者に提供する場合は、当社の許可を得る必要があります。

・本案件への投資をご検討の際は、本資料の情報のみによる判断を行わず、契約締結前交付書面や契約締結時交付書面等の公式文書を十分にご確認の上、慎重にご判断ください。

出資元本に関するリスク

本事業者（地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社を指します。以下同じ。）の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業（募集要項記載の事業を指します。以下同じ。）への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。

不動産売却に関するリスク

対象不動産（物件概要記載の不動産を指します。以下同じ。）のうち、本事業者が所有している不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。

テナントリスク

テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての配当を行えなくなるおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本事業を終了いたします。

不動産の流動性リスク

運用期間終了後に対象不動産の売却を想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。

匿名組合出資持分の流動性リスク

出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。

金融市場及び税制・法規制に係るリスク

金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。

余裕金の運用に関するリスク

本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指します。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。

匿名組合契約終了に関するリスク

本契約（出資者と本事業者間の本事業に関する匿名組合契約を指します。以下同じ。）は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（ただし、本事業者は出資者にその通知を事前に行うことを要します。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける機会を喪失することになります。

匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク

本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。

本事業者の信用リスク

本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本事業は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。

その他リスク

金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロ、その他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。

不動産売却に関するリスクへの対応

事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を超えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。