地主倶楽部「7号柏市大井」

借主について

重要事項説明書をご参照ください。

賃貸借契約の内容

重要事項説明書をご参照ください。

借入について

「補足」および重要事項説明書をご参照ください。

1 柏市の概要

ー自然環境
地勢は概ね平坦で、下総台地の広い台地上に市街地が広がっています。市の中心部は都市化が進んでいる一方、手賀沼や利根川沿いなどの低地は農地として活用されており、都市と自然が近接していることが柏市の特徴となっています。

1.2 商業・産業の特徴

ー商業拠点としての役割
柏市は、東京のベッドタウンである「住宅都市」から、昭和48年に完了した全国初の市街地再開発事業を契機に、柏駅周辺の商業集積が飛躍的に進み、千葉県北西部を代表する「商業都市」として発展してきました。百貨店や大型専門店、商業ビルが集積する県内有数の商業エリアとして、県境を越える広域から買い物客が集まり、中心市街地のにぎわいが柏市の強みとなっています。

ー製造・研究拠点としての役割
市域各所には工業団地が立地し、製造業や物流拠点が集まっています。また、北部の柏の葉地区では大学や研究機関が集まる学術都市が形成され、ベンチャー育成やスマートシティの実証が進められています。商業・製造・研究がバランス良く分布することが周辺都市と比べた柏市の強みの一つです。

2 国道16号の概要と柏市における位置付け

2.1 国道16号とは

国道16号は「東京環状」とも呼ばれ、横浜市を起点・終点とし、町田市・八王子市・さいたま市・柏市・千葉市など首都圏の主要都市を環状に結ぶ全長約331 kmの一般国道です。都心から半径30 km圏を走るこの幹線道路沿いには国際貿易港や工業団地、流通センターが多く、わが国の産業を支える重要な道路と位置付けられています。

3 対象地周辺の特徴

4 テナント補足説明

テナント企業である株式会社オートバックスセブンは、国内最大規模の売上高を誇るカー用品総合専門店「オートバックス」をはじめとする店舗をフランチャイズ（FC）展開しています。

5.1 借入条件

重要事項説明書をご参照ください。

5.3 物件売却時の元本毀損リスク

本案件では、満期時にはリファイナンスすることをメインシナリオにしていますが（後述）、第三者に物件を売却して得られる金額をもとに出資金の償還を行う可能性があります。
売却価格が、出資総額および借入金額の合計を下回った場合、優先出資元本の一部または全部が毀損する可能性があります。
損失発生時の負担順序は、劣後出資 → 優先出資 → 借入の順となります。このため、優先出資は劣後出資よりもリスクが低い一方、借入部分よりも先に損失充当される構造となっています。

5.4 変動金利について

本借入は変動金利型であるため、市場金利の上昇により借入利息の負担が増加し、その結果、出資者への配当額が減少する可能性があります。また、配当額の減少の一部または全部を未払配当として支払いを留保する場合があります（後述）。
借入金利が著しく上昇し、借入併用型ファンドとしての継続が合理的でないと事業者が判断する場合、ファンドの早期償還を行う可能性があります。

5.5 未払配当についての補足

匿名組合契約上の「配当原資」とは、物件等から得られる収入（賃料収入や売却益など）から、運営に必要な費用を差し引いた金額を指します。この「費用」には借入利息は含まれますが、借入元金返済は含まれません。つまり、契約上の配当原資は、実際に配当に充てられる現金（キャッシュ）よりも多い場合があります。
例えば、変動金利の上昇により、配当に充てられる現金（キャッシュ）が優先配当上限の5.0％を下回る場合においても、契約上の配当原資は不足していない（＝配当権利は発生している）ケースがあります。このような場合、未払配当が発生します。当該未払配当はファンド終了時に精算し、残余財産から支払われる仕組みになっています。

6 運用方針（満期到来時）

地主倶楽部「7号柏市大井」の匿名組合契約は 2028年10月5日に満期を予定しています。満期時において、優先出資者への出資金の償還を行うために、主に以下の二つの方法（メインシナリオ・サブシナリオ）を計画しています。
いずれも、現時点（2025年8月25日）における計画であり、その実行を保証・確約するものではありません。当社はファンド運用事業者として、投資家利益を最大化すべく運用を行います。

7 免責事項

・本資料は、不動産特定共同事業に関する情報提供を目的として作成されたものであり、特定の投資判断を推奨するものではありません。本資料に含まれる情報は、信頼できると判断されたデータや情報源に基づいて作成されていますが、その正確性・完全性・適時性を保証するものではなく、将来的に変更される可能性があります。

・本資料に記載されている交通アクセスや周辺環境に関する情報は、作成時点での公開情報に基づいています。都市開発や交通網の変更、インフラ整備の進行状況により内容が異なる場合があります。最新の情報については、関係当局や交通事業者等の発表をご確認ください。

・本資料の内容は予告なく変更されることがあります。当社は、本資料の利用により生じた損害について、一切の責任を負いません。また、本資料に基づくいかなる投資判断も、最終的には投資家ご自身の責任で行われるものとします。

・本資料の内容（テキスト、データ、図表、画像等）は、当社または情報提供者の著作物であり、無断での複製、転載、配布、改変を禁止します。第三者に提供する場合は、当社の許可を得る必要があります。

・本案件への投資をご検討の際は、本資料の情報のみによる判断を行わず、契約締結前交付書面や契約締結時交付書面等の公式文書を十分にご確認の上、慎重にご判断ください。

出資元本に関するリスク

本事業者（地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社を指します。以下同じ。）の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業（募集要項記載の事業を指します。以下同じ。）への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。

不動産売却に関するリスク

対象不動産（物件概要記載の不動産を指します。以下同じ。）のうち、本事業者が所有している不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。なお、借地権を譲渡する場合の借地権設定者の承諾は予め受けており、承諾料を含めた一切の金銭の請求は行われません。

テナントリスク

テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての配当を行えないおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本事業を終了いたします。なお、事業者がテナントとの賃貸借契約を解除した場合、本事業者は借地権設定者との賃貸借契約を、中途解約しようとする日の6か月前までに書面で予告することにより無償で解除できます。

不動産の流動性リスク

運用期間終了後に対象不動産の売却を想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。

匿名組合出資持分の流動性リスク

出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。

金融市場及び税制・法規制に係るリスク

金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。

余裕金の運用に関するリスク

本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指します。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。

匿名組合契約の終了に関するリスク

本契約（出資者と本事業者間の本事業に関する匿名組合契約を指します。以下同じ。）は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（ただし、本事業者は出資者にその通知を事前に行うことを要します。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける機会を喪失することになります。

匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク

本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。

本事業者の信用リスク

本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本事業は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。

借入に関するリスク

本案件では変動金利型の借入を行うため、市場金利の上昇により借入利息の負担が増加し、その結果、出資者への配当額が減少する可能性があります。また、配当額の減少の一部または全部を未払配当として支払いを留保する場合があります。
借入金利が著しく上昇し、借入併用型ファンドとしての継続が合理的でないと事業者が判断する場合、ファンドの早期償還を行う可能性があります。
損失発生時の負担順序は、①劣後出資②優先出資③借入の順となります。このため、優先出資は劣後出資よりもリスクが低い一方、借入部分よりも先に損失充当される構造となっています。

その他リスク

金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロ、その他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。

不動産売却に関するリスクへの対応

事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を超えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。