地主倶楽部「6号さいたま市南区」

- 東京外環状の鉄道網を構成する路線
・ JR武蔵野線は、千葉県・埼玉県・東京都の郊外エリアを結び、東京外環状の鉄道網を構成する重要な路線です。西船橋駅（千葉県船橋市）から府中本町駅（東京都府中市）までの全26駅、全長約100.6kmを結び、ベッドタウンと都市部をスムーズに接続しています。また、旅客輸送とともに貨物輸送路線としての重要性も高く、多くの物流インフラと接続し、企業立地や産業集積地としても注目される地域を通過します。

- 「西浦和」駅について
・ 対象地の最寄り駅は、さいたま市桜区に所在するJR武蔵野線の「西浦和」駅（徒歩8分）。
・ 「西浦和」駅の隣駅である武蔵浦和駅でJR埼京線に乗り換えが可能です。武蔵浦和駅はJR埼京線の主要駅である大宮駅と赤羽駅のほぼ中間に位置しています。
・ 都内へのアクセスも良好であり、「西浦和」駅から池袋駅までは、JR埼京線の通勤快速を利用した場合、所要時間は約22分です。
・ 乗者数は年間5,018,750 人（一日平均13,750人）。（出典：JR東日本｜各駅の乗車人員 2023年度）

・ さいたま市南区は、市内でも屈指の交通アクセスを誇るエリアです。南浦和駅・武蔵浦和駅・中浦和駅の3駅には、JR京浜東北線・武蔵野線・埼京線などの主要路線が乗り入れ、東京方面へのダイレクトな通勤アクセスを実現しています。
・ 区内には、首都高速埼玉大宮線（S5）と東京外かく環状道路（外環道／C3）という、首都圏を代表する高速道路が縦断しており、通勤・通学はもとより、物流・事業活動の視点からも高いポテンシャルを持つ地域として注目されています。
・ 首都高速埼玉大宮線（S5）は、「浦和南IC」や「戸田IC」から都心部へ直結。池袋・新宿・霞が関など都心エリアへ約30〜40分圏内で到達可能です。
・ 外環道（C3）は、関越道・東北道・常磐道・京葉道路・南関東道といった首都圏主要高速道路を環状に接続する基幹動脈であり、さいたま市南部の物流拠点性を支えています。これらの路線により、南区は東京・千葉・群馬・栃木・茨城方面いずれにもダイレクトアクセス可能な立地となっており、物流拠点や広域事業展開の中継地としても利便性の高いエリアとなっています。

・ 対象地は、首都高速埼玉大宮線「浦和南IC」から約500mの場所に位置しています。
・ 対象地は「新大宮バイパス（国道17号）」に面しています。新大宮バイパスは旧道である中山道（現在も国道17号の一部）のバイパスとして整備された幹線道路であり、さいたま市内の市街地を迂回しながら、都心と北関東を結ぶ広域動脈として機能しています。中山道は、江戸と上越方面を結ぶ歴史ある街道を起源とし、その流れを汲む中山道及び新大宮バイパスも、高い交通利便性を誇ります。
・ このように、IC至近で広域幹線道路にも面した対象地は、一般利用者に加え、建設・工事関係者などの業務用途での通行や利用も多く見込まれる立地です。テナントである「C’z PRO浦和南インター店」は、こうしたニーズを背景に出店を決定しており、早朝6時半から営業を行うなど、現場に向かう建設従事者を支える店舗運営を行っています。
・ 鉄道からのアクセスは、JR武蔵野線の「西浦和」駅からも徒歩8分と徒歩圏内。駅を出て南側へ直進し、住宅街を抜けて県道213号を渡るルートでスムーズに到達できます。
・ なお、対象地は洪水ハザードマップ及び内水ハザードマップの対象となっています（※）。詳細はさいたま市ホームページよりご確認下さい。
※洪水によって建物が浸水・損壊した場合、その損害を負担するのは借地人（建物所有者）です。地主倶楽部では建物を所有せず土地のみに投資を行っています。

（１）運用スキーム
本案件では、物件の取得代金（所有権部分）及び諸費用に該当する金額を一般投資家の皆様より募集します。物件のテナントである株式会社カインズとの間で締結する事業用定期借地権設定契約に基づき受け取る借地料を原資として、優先出資者へ分配を行います。

（２）権利関係
対象地の敷地は、営業者である地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社が一部（646.34㎡）を所有し、残りの一部（715.89㎡）については、営業者が第三者である個人地権者との間で事業用定期借地権設定契約を締結の上、借地として賃借しています。この所有部分と借地部分を合わせた土地一体（1,362.23㎡）を、テナントである株式会社カインズに対して、借地として賃貸する形で構成されています。
本スキームでは、〈営業者-地権者〉間の借地契約と〈営業者-テナント〉間の借地契約との間で、契約期間や主要条項を整合させた設計としています。これにより、地権者から一方的に契約を中途解約されるといったリスクは排除され、他方、テナントが中途解約を希望し、所定の違約金を支払って退去する場合には、借地契約についてもこれに連動して終了可能な仕組みとなっています。

（３）分配プロセス
地主倶楽部「6号さいたま市南区」として組成する匿名組合が取り扱う土地は、借地部分を含めた一体利用を前提とした敷地全体（1,362.23㎡）です。そのため、借地部分の利用にあたっては、地権者に対する月次の借地料支払いが発生します。この借地料は事業の損益計算上、運用費用として計上されるため、出資者への分配金は、当該借地料を含む各種運用コストを差し引いた後の残利益を原資として支払われます。
なお、現時点（2025年5月16日）においては、優先出資者への期中分配利率上限である3.8％に必要な利益水準は確保できる設計となっています。

8．運用方針（満期到来時）

地主倶楽部「6号さいたま市南区」の匿名組合契約（以下、本ファンド）は 2028年7月31日に満期を予定しています。満期時において、優先出資者への出資金の償還を行うために、主に以下の二つの方法（メインシナリオ・サブシナリオ）を検討しています。
いずれも、現時点（2025年5月16日）における計画であり、計画の実行を保証・確約するものではありません。ファンド運用事業者として、投資家利益を最大化すべく運用を行います。

（１）メインシナリオ（リファイナンス）
2028年7月31日（予定）の満期時に、リファイナンス（再組成）を予定しています。リファイナンスを行う場合、現時点では以下の2つの選択肢を検討しています。

①再募集
本ファンドの満期に合わせて、運用を開始する新ファンドへの優先出資者の再募集を実施し、その出資金により既存出資者への払戻しを行い、リファイナンスを完了させる方式。
②営業者買取
本ファンドの満期時に営業者が自らの固有勘定により、既存の優先出資者の出資持分を一時的に買い取る形で本ファンドの出資者への払戻しを行い、その後、再組成された新ファンドに対して、新規出資者または再投資希望者の資金をもってリファイナンスを完了させる方式。

9.免責事項

・ 本資料は、不動産特定共同事業に関する情報提供を目的として作成されたものであり、特定の投資判断を推奨するものではありません。本資料に含まれる情報は、信頼できると判断されたデータや情報源に基づいて作成されていますが、その正確性・完全性・適時性を保証するものではなく、将来的に変更される可能性があります。
・ 本資料に記載されている交通アクセスや周辺環境に関する情報は、作成時点での公開情報に基づいています。都市開発や交通網の変更、インフラ整備の進行状況により内容が異なる場合があります。最新の情報については、関係当局や交通事業者等の発表をご確認ください。
・ 本資料の内容は予告なく変更されることがあります。当社は、本資料の利用により生じた損害について、一切の責任を負いません。また、本資料に基づくいかなる投資判断も、最終的には投資家ご自身の責任で行われるものとします。
・ 本資料の内容（テキスト、データ、図表、画像等）は、当社または情報提供者の著作物であり、無断での複製、転載、配布、改変を禁止します。第三者に提供する場合は、当社の許可を得る必要があります。
・ 本案件への投資をご検討の際は、本資料の情報のみによる判断を行わず、契約締結前交付書面や契約締結時交付書面等の公式文書を十分にご確認の上、慎重にご判断ください。

出資元本に関するリスク

本事業者（地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社を指します。以下同じ。）の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業（募集要項記載の事業を指します。以下同じ。）への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。

不動産売却に関するリスク

対象不動産（物件概要記載の不動産を指します。以下同じ。）のうち、本事業者が所有している不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。なお、借地権を譲渡する場合の借地権設定者の承諾は予め受けており、承諾料を含めた一切の金銭の請求は行われません。

テナントリスク

テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての配当を行えないおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本事業を終了いたします。なお、本事業者がテナントとの賃貸借契約を解除した場合、本事業者は借地権設定者との賃貸借契約を、中途解約しようとする日の6か月前までに書面で予告することにより無償で解除できます。

借地権にかかる特有のリスク

借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来等により消滅します。また、借地権の対象となっている土地の所有者が、売買や土地上に設定された抵当権等の実行により第三者に変更される可能性があります。本案件の借地権については登記を行っていないため、このような場合には第三者対抗要件を満たさず、新たな所有者に対して借地権を主張（対抗）できないリスクがあります。

不動産の流動性リスク

運用期間終了後に対象不動産の売却を想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。

匿名組合出資持分の流動性リスク

出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。

金融市場及び税制・法規制に係るリスク

金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。

余裕金の運用に関するリスク

本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指します。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。

匿名組合契約の終了に関するリスク

本契約（出資者と本事業者間の本事業に関する匿名組合契約を指します。以下同じ。）は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（ただし、本事業者は出資者にその通知を事前に行うことを要します。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける機会を喪失することになります。

匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク

本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。

本事業者の信用リスク

本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本事業は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。

その他リスク

金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロ、その他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。

不動産売却に関するリスクへの対応

事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を超えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。