地主倶楽部「14号愛知県東郷町」

3.対象不動産の価格の妥当性

対象不動産については、不動産鑑定評価書を取得済（詳細は契約成立前書面をご参照）であり、当該鑑定評価額に対して相応の余裕をもった水準で資金調達を行っています。
鑑定評価は、募集開始時に加え、運用期間中も毎年1回の継続鑑定を実施します。これにより、取得時および運用期間中の評価の双方について価格妥当性を確認し、客観的な根拠に基づいた運用を行います。

4.対象地

(1)対象地周辺の立地
対象地は、愛知県愛知郡東郷町白鳥2丁目に位置し、東郷町北部の日進市との市町境に近い住宅地の一画にあります。周辺には戸建住宅を中心とした住宅地が広がるほか、対象地の北東には押草団地が所在しており、まとまった住宅集積が形成されています。
白鳥地区は、1971年（昭和46年）に諸輪区画整理組合による土地改良事業が行われ、「押草」と総称される住宅用地が形成されたことを起点として住宅地化が進んだ地域です。その後、上手側が「白鳥」、下手側が「御岳」と命名され、現在の市街地が形成されました。東郷町の地域公共交通計画においても、白鳥・御岳・押草団地を含む町北部は、町内でも人口密度の高い地域として位置付けられています。
対象地周辺は住宅地としての性格を有する一方、西側を南北に走る主要地方道瀬戸大府東海線（県道57号）の沿道には、スーパー、ドラッグストア、ホームセンター等の生活利便施設が立地しています。住宅地と幹線道路沿道の商業施設が近接した地域となっています。

出典：東郷町「白鳥（しらとり）」・東郷町「地域公共交通計画」

(2)道路交通
対象地の西側近傍を、主要地方道瀬戸大府東海線（愛知県道57号）が南北方向に通っています。同路線は瀬戸市から東海市を結ぶ道路で、愛知県により「名古屋東部地域及び南部地域の主要な幹線道路」と位置付けられています。
また、対象地の南側には国道153号が東西方向に通っています。国道153号は名古屋市から豊田市を経て長野県方面へ至る広域幹線道路であり、東郷町周辺では名古屋市方面と豊田市方面を結ぶ主要な道路交通軸となっています。
このように、対象地周辺では、南北方向の県道57号と東西方向の国道153号によって広域的な道路ネットワークが形成されています。対象地自体は住宅地に立地しながら、周辺の幹線道路を介して東郷町内のみならず、日進市、名古屋市、豊田市方面への自動車アクセスが可能な立地となっています。

出典：愛知県「主要地方道瀬戸大府東海線バイパス」・東郷町「東郷町都市計画マスタープラン」

(3)鉄道交通
対象地の北側には名鉄豊田線「日進」駅が位置しており、対象地周辺から利用可能な最寄りの鉄道駅となっています。
名鉄豊田線は、赤池駅と豊田市駅方面を結ぶ路線です。赤池駅では名古屋市営地下鉄鶴舞線と接続しており、1979年（昭和54年）の名鉄豊田線開通時から相互直通運転が行われています。このため、日進駅からは豊田市方面に加え、赤池駅を経由して地下鉄鶴舞線の八事、鶴舞、上前津、伏見、丸の内など名古屋市内各方面へ直通する列車が運行されています。
名古屋市営地下鉄鶴舞線は、赤池駅から八事、御器所、鶴舞、上前津、伏見、丸の内等を経由して上小田井駅までを結ぶ路線です。名鉄豊田線との相互直通運転により、東郷町北部は、名古屋市方面と豊田市方面の双方への鉄道アクセスを確保しています。

出典：名古屋鉄道「豊田線・地下鉄鶴舞線」 ・名古屋市交通局「地下鉄鶴舞線」 ・名古屋市交通局「名鉄との相互直通運転の実施」

(2)住宅都市としての発展
東郷町は、名古屋都市圏の住宅地として人口を増加させてきました。1969年に人口1万人に到達し、1970年に町制を施行。その後も住宅地の整備が進み、1989年には人口3万人、2006年には4万人に達しています。
特に1970年代には、春木台小学校、諸輪小学校、高嶺小学校などが相次いで開校し、白鳥・御岳をはじめとする住宅地の形成も進みました。1980年の国勢調査では人口増加率が愛知県内で最も高くなるなど、この時期に現在の住宅都市としての基盤が形成されています。
東郷町の都市計画においても、従来から名古屋近郊の住宅都市としての性格が位置付けられており、現在も住宅地の居住環境や、鉄道駅・市街地を結ぶ交通ネットワークの充実などをまちづくりの方針としています。

(3)東郷町の位置特性
東郷町は町内に鉄道駅を有していない一方、北側には名鉄豊田線の日進駅・米野木駅、西側には名古屋市営地下鉄鶴舞線・名鉄豊田線の赤池駅が位置しています。また、町内および周辺には国道153号や県道57号などの幹線道路が通っています。
こうした位置関係から、東郷町は名古屋市・豊田市の間に位置する住宅都市として発展しており、町の都市計画においても、町内各地域と周辺の鉄道駅を結ぶ交通ネットワークの形成・充実が方針として掲げられています。

出典：東郷町「都市計画マスタープラン」

1.リスク一覧

出資元本に関するリスク

本事業者（地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社を指します。以下同じ。）の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業（募集要項記載の事業を指します。以下同じ。）への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。

不動産売却に関するリスク

対象不動産（物件概要記載の不動産を指します。以下同じ。）のうち、本事業者が所有している不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。なお、借地権を譲渡する場合の借地権設定者の承諾は予め受けており、承諾料を含めた一切の金銭の請求は行われません。

テナントリスク

テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての分配を行えないおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本事業を終了いたします。

不動産の流動性リスク

運用期間終了後に対象不動産の売却を想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。

匿名組合出資持分の流動性リスク

出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。

金融市場及び税制・法規制に係るリスク

金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。

余裕金の運用に関するリスク

本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指します。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。

匿名組合契約の終了に関するリスク

本契約（出資者と本事業者間の本事業に関する匿名組合契約を指します。以下同じ。）は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（ただし、本事業者は出資者にその通知を事前に行うことを要します。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける機会を喪失することになります。

匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク

本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。

本事業者の信用リスク

本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本事業は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。

その他リスク

金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロ、その他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。

不動産売却に関するリスクへの対応

事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を超えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。

2.免責事項

本資料は、不動産特定共同事業に関する情報提供を目的として作成されたものであり、特定の投資判断を推奨するものではありません。

本資料に含まれる情報は、信頼できると判断されたデータや情報源に基づいて作成されていますが、その正確性・完全性・適時性を保証するものではなく、将来的に変更される可能性があります。

本資料に記載されている交通アクセスや周辺環境に関する情報は、作成時点での公開情報に基づいています。都市開発や交通網の変更、インフラ整備の進行状況により内容が異なる場合があります。最新の情報については、関係当局や交通事業者等の発表をご確認ください。

本資料の内容は予告なく変更されることがあります。当社は、本資料の利用により生じた損害について、一切の責任を負いません。また、本資料に基づくいかなる投資判断も、最終的には投資家ご自身の責任で行われるものとします。

本資料の内容（テキスト、データ、図表、画像等）は、当社または情報提供者の著作物であり、無断での複製、転載、配布、改変を禁止します。第三者に提供する場合は、当社の許可を得る必要があります。

本案件への投資をご検討の際は、本資料の情報のみによる判断を行わず、契約締結前交付書面や契約締結時交付書面等の公式文書を十分にご確認の上、慎重にご判断ください。