地主倶楽部「13号新潟市西区」
| 地主倶楽部 | 銀行定期 | |
|---|---|---|
| 税引前収益 | ||
| △税金(源泉徴収) | ||
| 税引後収益 |
※銀行定期はメガバンク数行の定期預金（１年）のデータ（2026年3月末時点 0.4％）をもとに比較しています。
※シミュレーションの結果は概算値です。
※2037年12月までの税金（源泉税）には、復興特別所得税が含まれます。
1.案件概要
2.募集要項
3.資金使途
4.借入について
(1)借入条件
本案件では、対象不動産の取得資金の一部について借入を併用しています。
(2)借入の狙い
本案件は、分配金の最大化を企図し、金融機関からの借入（以下「本借入」）を行っています。匿名組合財産に対して約40％の借入を行い、事業者である当社が約5％分の劣後出資を行い、残り約55％分に相当する395,000,000 円を優先出資という形で一般投資家の皆様から募集します。
(3)借入返済と分配の優先順位（期中）
本案件の運用期間中は、本借入における借入利息の支払いが発生します。当該利息の支払いは、出資者への分配に先立って毎月実行されます。
そのため、優先出資者への分配は、賃料収入等から借入利息、運営費用その他の必要費用を控除した後に残る手元資金を原資として行われます。
借入は運用期間である1年間より長期であり、運用期限満了時の取扱いは「6. 運用方針」に記載します。
【支払順位の簡易イメージ図】
(4)運用期間満了時の借入の取扱い
本案件の運用期間満了日は2027年9月10日である一方、本借入の返済期日は2036年3月31日であり、運用期間と借入期間は一致していません。
本案件の運用期間満了時には、後記「6. 運用方針」に記載する方針に基づき、原則として対象不動産を後続案件として再組成し、本借入についても後続案件に承継されることを想定しています。
(5)変動金利について
本借入は変動金利型であるため、市場金利の上昇により借入利息の負担が増加し、その結果、出資者への分配額が減少する可能性があります。
借入金利が著しく上昇し、借入併用型案件としての継続が合理的でないと事業者が判断する場合、早期償還を行う可能性があります。
5.スケジュール
6.運用方針
本案件の運用終了時における償還方法については、以下の方針を基本とします。
(1)メインシナリオ（リファイナンス）
本案件の運用期間満了日である2027年9月10日に、後続案件の再組成を行うことを想定しています。
後続案件の具体的条件は現時点で確定しておりませんが、本案件の出資者の皆様には、後続案件への出資機会を優先的にご案内することを計画しています。なお後続案件への再組成を行う場合には、本借入についても後続案件において継続利用することを想定しています。
本案件では、借入元本の期中返済を予定しない期日一括返済型の借入を前提としています。そのため、本案件の運用期間中は、借入利息等の必要費用を支払ったうえで、賃料収入等を原資として分配を行う設計としています。
1年の運用期間満了後、ご希望される方には、後続案件への出資を優先的にご案内する方針です。これにより、案件ごとに継続・終了をご判断いただけます。
また、後続案件を継続して組成する場合には、本案件の想定利回りを年4.5％とし、5年目まで毎年0.1％ずつ想定利回りを引き上げることを基本方針としています。具体的には、2年目は年4.6％、3年目は年4.7％、4年目は年4.8％、5年目は年4.9％を目安とします。
なお、6年目以降の案件における想定利回りその他の条件については、その時点の金利環境、不動産市況、資金調達環境、対象不動産の運用状況等を踏まえて判断する方針です。
上記は、現時点における運用方針および想定であり、後続案件の組成、具体的な条件、実行時期、想定利回りの引き上げ等を確約するものではありません。市場環境その他の事情により、後続案件を組成しない場合や、組成する場合であっても上記と異なる条件となる場合があります。
(2)サブシナリオ（外部売却）
市場環境、資金調達環境、対象不動産の状況その他の事情により、後続案件への再組成を行わず、対象不動産を外部第三者へ売却することにより出資元本を償還する場合があります。
7.賃貸借契約
8.運用スキーム
(1)権利関係図
(2)分配スケジュール
本案件では、底地の取得代金および初期費用等の一部に相当する金額を、優先出資金として一般投資家の皆様より募集します。物件のテナントである株式会社ウオロクホールディングスとの間で締結する事業用定期借地権設定契約に基づき、毎月受け取る借地料を原資として、優先出資者へ年2回の分配を行います。
初回計算期間を、2026年9月11日～2026年12月31日とし、当該期間に対応する分配を2027年2月26日に行います。
最終分配については、計算期間を2027年1月1日～運用終了日である2027年9月10日までとし、2027年9月15日に出資元本の償還と合わせて分配を行う予定です。
なお、次号以降の後続案件への出資を再度希望される方に対しては、出資元本の償還金を後続案件への出資に充当する方法を含め、円滑に継続いただける手続きを検討しています。
1.物件概要
2.対象不動産の価格の妥当性
対象不動産については、不動産鑑定評価書を取得済（詳細は契約成立前書面をご参照）であり、当該鑑定評価額に対して相応の余裕をもった水準で資金調達を行っています。
鑑定評価は、募集開始時に加え、運用期間中も毎年1回の継続鑑定を実施します。これにより、取得時および運用期間中の評価の双方について価格妥当性を確認し、客観的な根拠に基づいた運用を行います。
3.対象地
(1) 物件地図
対象地は、新潟県新潟市西区小針7丁目に位置し、JR越後線「小針」駅および「寺尾」駅を最寄りとする徒歩圏にあります。越後線は、新潟市の中心市街地である新潟駅方面と、内野・巻方面とを結ぶ路線であり、対象地周辺は同線沿線に広がる住宅地の一画にあたります。
立地特性としては、自動車利用を前提とした郊外型の性格を有しています。国道116号（新潟西バイパス）や国道8号（新潟バイパス）といった広域幹線道路に近接するほか、北陸自動車道「新潟西IC」「黒埼IC」へのアクセスが容易で、新潟市内はもとより周辺各方面への広域的な移動も可能となっています。
対象地周辺の道路は、地域の生活道路としての機能に加え、幹線道路ネットワークへの結節性も有しており、日中を通じて一定の交通量が見られます。
周辺環境を見ると、対象地の南東一帯には、イオン新潟西店やアピタ新潟西店を中心に、ホームセンタームサシ新潟西店、ヤマダデンキ テックランド新潟西店、東京インテリア家具新潟店、各種カーディーラー（レクサス等）、ドラッグストア、自動車関連店舗などが集積する、新潟市西区有数の郊外型ロードサイド商業地が形成されています。
一方で、対象地の周辺は戸建住宅や共同住宅を中心とした住宅地が広がるほか、南側には農地も残るなど、郊外型商業集積と住宅地・近郊環境とが近接する地域特性を有しています。こうした環境のもと、対象地は、周辺人口の日常的な生活需要に加え、幹線道路を通じた広域からの集客も期待できる立地にあります。
(2) 物件写真
(3) 前面道路写真
〈西側前面道路より北方面〉
〈西側前面道路より南方面〉
〈北側前面道路より西方面〉
〈北側前面道路より東方面〉
4.新潟市西区について
(1)新潟市西区概要
新潟市西区は、新潟市を構成する8つの行政区の一つです。
新潟市は2007年（平成19年）4月1日に政令指定都市へ移行し、同時に8区が設置されました。西区は、信濃川および関屋分水路以西に位置し、旧新潟市の坂井輪地区・黒埼地区・西地区を中心に構成されています。区の人口は約16万1千人で市内全8区の中では2番目、面積は約94平方キロメートルで市内5番目です。区内は鉄道沿線や幹線道路沿いを中心に住宅地が形成され、南側一帯には農地と農村集落が広がっています。
新潟市の区別人口は以下のとおりで、西区は中央区に次ぐ市内第2位です。
(2)周辺地域
西区には、信濃川・中ノ口川・西川・新川といった河川、佐潟・御手洗潟といった潟、日本海などの水辺が多く存在します。学術面では、越後線「新潟大学前」駅付近の新潟大学五十嵐キャンパスをはじめ区内には4つの大学が立地し、学生数は区人口の約1割に相当します。また、国道8号沿いの黒埼付近には、新潟県の特産品や観光情報を扱う道の駅「新潟ふるさと村」が所在します。農業分野では、くろさき茶豆、新潟すいか、赤塚大根といったブランド農産物が生産されています。
(3)周辺交通
①鉄道交通
区内にはJR越後線の駅が7つ設置されています。越後線は新潟駅と柏崎駅を結ぶ路線で、1984年（昭和59年）に全線電化されました。新潟大学五十嵐キャンパスの最寄りである「新潟大学前」駅などが立地し、区内から新潟市の中心部への鉄道アクセスを担っています。
②道路交通
区の東側を南北に北陸自動車道が通り、新潟西IC・黒埼スマートICが整備され、磐越自動車道・日本海東北自動車道と接続しています。また、国道8号、国道116号、国道402号が通っています。国道116号は新潟西バイパスとして広域幹線道路ネットワークの一部を形成しています。
1.企業概要
株式会社ウオロクホールディングスは、食品スーパーを運営する株式会社ウオロクを傘下に持ち、購買業務・資金調達業務を行うとともに、店舗運営を担うウオロクの本部機能を果たす持株会社です。事業会社であるウオロクは、新潟県新発田市を発祥とし、下越・新潟・中越地区を中心にスーパーマーケット「ウオロク」を展開しています。
なお、本案件の対象となる土地における定期借地契約の相手先は株式会社ウオロクホールディングスとなります。
2.店舗一覧
スーパーマーケット店舗「ウオロク」は新潟県下において46店舗を運営しています。
3.主な沿革
4.財務概況 官報 決算公告より当社作成
(1)賃借人の財務推移（株式会社ウオロクホールディングス）
売上高は約575～665億円の水準で推移し、各期とも黒字を継続。2026年3月期（第11期）末の純資産は194.18億円、純資産比率は49.2%です。
(2)中核事業会社の概況（株式会社ウオロク）
株式会社ウオロクは、2026年3月期（第73期）に売上高 958.57億円（前期比＋2.6%）、当期純利益 17.55億円 を計上しました。売上高は直近5期で 826.92億円（第69期）から 958.57億円（第73期）へと一貫して増加し、各期とも安定して黒字を維持しています。
同期末の純資産は 258.61億円、純資産比率は 65.8% と、総資産の過半を自己資本が占める構成です。利益剰余金は 255.18億円 に達しており、長年の黒字計上による内部留保の厚みが確認できます。
1.リスク一覧
出資元本に関するリスク
本事業者（地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社を指します。以下同じ。）の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業（募集要項記載の事業を指します。以下同じ。）への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。
不動産売却に関するリスク
対象不動産（物件概要記載の不動産を指します。以下同じ。）のうち、本事業者が所有している不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。なお、借地権を譲渡する場合の借地権設定者の承諾は予め受けており、承諾料を含めた一切の金銭の請求は行われません。
テナントリスク
テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての分配を行えないおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本事業を終了いたします。
不動産の流動性リスク
運用期間終了後に対象不動産の売却を想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。
匿名組合出資持分の流動性リスク
出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。
金融市場及び税制・法規制に係るリスク
金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。
余裕金の運用に関するリスク
本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指します。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。
匿名組合契約の終了に関するリスク
本契約（出資者と本事業者間の本事業に関する匿名組合契約を指します。以下同じ。）は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（ただし、本事業者は出資者にその通知を事前に行うことを要します。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける機会を喪失することになります。
匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク
本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。
本事業者の信用リスク
本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本事業は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。
借入に関するリスク
本案件では変動金利型の借入を行うため、市場金利の上昇により借入利息の負担が増加し、その結果、出資者への分配額が減少する可能性があります。また、分配額の減少の一部または全部を未払分配として支払いを留保する場合があります。借入金利が著しく上昇し、借入併用型ファンドとしての継続が合理的でないと事業者が判断する場合、ファンドの早期償還を行う可能性があります。
ファンド終了時において、対象不動産の売却等により損失が生じた場合には、当該損失は、匿名組合契約に定める売却損益に関するルールに従い、劣後出資、優先出資の順に、出資元本の毀損として帰属します。
その他リスク
金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロ、その他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。
不動産売却に関するリスクへの対応
事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を超えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。
①不動産売却による損失額が劣後出資額と同額の場合
内訳：劣後出資損失が3,800万円、優先出資損失が0万円
②不動産売却による損失額が劣後出資額を超えた場合
内訳：劣後出資損失が3,800万円超で且つ優先出資損失が39,500万円以内
2.免責事項
本資料は、不動産特定共同事業に関する情報提供を目的として作成されたものであり、特定の投資判断を推奨するものではありません。
本資料に含まれる情報は、信頼できると判断されたデータや情報源に基づいて作成されていますが、その正確性・完全性・適時性を保証するものではなく、将来的に変更される可能性があります。
本資料に記載されている交通アクセスや周辺環境に関する情報は、作成時点での公開情報に基づいています。都市開発や交通網の変更、インフラ整備の進行状況により内容が異なる場合があります。最新の情報については、関係当局や交通事業者等の発表をご確認ください。
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本案件への投資をご検討の際は、本資料の情報のみによる判断を行わず、契約締結前交付書面や契約締結時交付書面等の公式文書を十分にご確認の上、慎重にご判断ください。