地主倶楽部「11号埼玉県所沢市」
| 地主倶楽部 | 銀行定期 | |
|---|---|---|
| 税引前収益 | ||
| △税金(源泉徴収) | ||
| 税引後収益 |
※銀行定期はメガバンク数行の定期預金（１年）のデータ（2026年3月末時点 0.4％）をもとに比較しています。
※シミュレーションの結果は概算値です。
※2037年12月までの税金（源泉税）には、復興特別所得税が含まれます。
1.案件概要
2.募集要項
3.資金使途
4.スケジュール
5.運用方針
(1) メインシナリオ（リファイナンス）
2029年6月11日（予定）の満期時に、リファイナンス（再組成）を実施します。
後継ファンドの具体的条件は現時点で確定しておりませんが、本案件への出資者を優先的に申込み可能とすることを計画しています。
(2)サブシナリオ（外部売却）
対象物件を売却し、その売却資金をもって優先出資者の元本償還に充当する可能性があります。
なお、本案件は「物件売却時の売却益は分配しない（＝売却益の分配は0％）」との条件を定めています。そのため、対象物件を外部売却し、売却益を実現した場合であっても、優先出資者への分配に影響はありません。
6.賃貸借契約
7.運用スキーム
(1)権利関係図
(2)分配プロセス
本案件では、底地の取得代金及び諸費用・予備費に該当する金額を一般投資家の皆様より募集します。物件のテナントであるアルファクラブ武蔵野株式会社との間で締結する事業用定期借地権設定契約に基づき、毎月受け取る借地料を原資として、優先出資者へ年1回の分配を行います。
当該借地契約は、固定資産税・都市計画税の増減に応じて借地料を見直す「固都税連動」の仕組みを採用しており（図中※）、3年毎の見直しによる税額変動についても、一定程度収益への影響をコントロール可能な設計となっています。
また、借地料の収受状況については、年1回を目途に出資者の皆様へ開示する予定です。
1.物件概要
2.対象不動産の価格の妥当性
対象不動産については、不動産鑑定評価書を取得済（詳細は契約成立前書面をご参照）であり、当該鑑定評価額に対して相応の余裕をもった水準で資金調達を行っています。
鑑定評価は、募集開始時に加え、運用期間中も毎年1回の継続鑑定を実施します。これにより、取得時および運用期間中の評価の双方について価格妥当性を確認し、客観的な根拠に基づいた運用を行います。
3.対象地
(1) 物件地図
対象地は、埼玉県所沢市上安松に位置し、西武池袋線・西武新宿線が利用可能なターミナル駅である「所沢」駅から東方約1.6kmの距離にあります。所沢駅は商業機能の集積が進むエリアであり、本物件はその生活圏に属するエリアに位置しています。
また、対象地は県道6号川越所沢線（所沢街道）沿いに立地しており、地域内外を結ぶ主要動線上に位置します。同路線は所沢市内を横断する交通軸の一つであり、周辺住宅地からのアクセス性に優れるほか、車両での来訪を前提とした施設にとっても視認性・到達性の両面で一定の優位性を有します。
周辺は戸建住宅や低層集合住宅を中心とした既成の住宅地であり、一定の人口集積が継続しているエリアです。日常利用の商業施設や医療機関等も点在しており、地域住民の生活圏として安定的に機能しています。
(2) 前面道路写真
〈物件正面より西側〉
〈物件正面より東側〉
4.埼玉県所沢市について
(1) 所沢市概要
所沢市は、埼玉県南西部に位置し、東京都多摩地域に接する都市です。首都東京から約30km圏内にあり、人口は約34万人で、さいたま市・川口市・川越市に次ぐ県内第4位の規模を有しています。
現在は「施行時特例市」に指定されており、2030年4月の中核市（※）移行を目指しています。中核市へ移行した場合、福祉・保健衛生・都市計画等に関する権限が県から市へ移譲され、行政機能の拡充が進むことが想定されます。
※中核市：人口20万人以上の都市のうち、都道府県から一定の行政権限が移譲された都市
(2) 周辺施設
所沢市は武蔵野台地上に位置しており、台地地形を背景として公園や緑地、貯水池が点在しています。市内には所沢航空記念公園（約50ha）をはじめとする大規模な公園が整備されています。
市西部には狭山丘陵が広がっており、狭山湖（山口貯水池）などの水辺空間と一体となった地形を形成しています。狭山丘陵は「トトロの森」のモデルとされるエリアとしても知られています。これらの自然環境は市域および周辺自治体にまたがって分布しています。
文化・レジャー施設としては、ところざわサクラタウン（角川武蔵野ミュージアム）、ベルーナドーム（埼玉西武ライオンズ本拠地）、西武園ゆうえんちなどが市内に立地しています。
(3) 周辺交通
①鉄道交通
所沢市の鉄道交通は、西武池袋線・西武新宿線を中心に構成されており、「所沢」駅が両路線の結節点となっています。
所沢駅からは、西武池袋線により池袋駅まで約31分、西武新宿線により西武新宿駅まで約37分でアクセス可能です（いずれも日中平常時、急行・通勤急行利用時の目安）。
また、市の東部にはJR武蔵野線「東所沢」駅が位置しており、府中・立川方面や埼玉東部、千葉方面への接続が可能です。
②道路交通
関越自動車道が市の北東部を通過しており、「所沢IC」が設置されています。所沢ICから市の中心部にかけては、県道等の幹線道路を介して接続されています。
市内では、県道6号川越所沢線（所沢街道）をはじめとする幹線道路が通っており、地域内外の移動動線として利用されています。
1.企業概要
2.店舗一覧
当グループでは、埼玉、福島、栃木を中心に690を超える葬祭施設を運営し、「小さなお葬式」の他、「さがみ典礼の家族葬」、「家族葬のタクセル」、「富士葬祭」など複数の屋号を展開しています。
「グループ企業について｜アルファクラブ武蔵野株式会社」
3.主な沿革
4.業績推移
1.リスク一覧
出資元本に関するリスク
本事業者（地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社を指します。以下同じ。）の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業（募集要項記載の事業を指します。以下同じ。）への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。
不動産売却に関するリスク
対象不動産（物件概要記載の不動産を指します。以下同じ。）のうち、本事業者が所有している不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。なお、借地権を譲渡する場合の借地権設定者の承諾は予め受けており、承諾料を含めた一切の金銭の請求は行われません。
テナントリスク
テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての分配を行えないおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本事業を終了いたします。
不動産の流動性リスク
運用期間終了後に対象不動産の売却を想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。
匿名組合出資持分の流動性リスク
出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。
金融市場及び税制・法規制に係るリスク
金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。
余裕金の運用に関するリスク
本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指します。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。
匿名組合契約の終了に関するリスク
本契約（出資者と本事業者間の本事業に関する匿名組合契約を指します。以下同じ。）は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（ただし、本事業者は出資者にその通知を事前に行うことを要します。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける機会を喪失することになります。
匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク
本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。
本事業者の信用リスク
本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本事業は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。
その他リスク
金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロ、その他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。
不動産売却に関するリスクへの対応
事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を超えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。
①不動産売却による損失額が劣後出資額と同額の場合
売却損失額が、簿価に対して約4.8％の912万円のケース
内訳：劣後出資損失が1,000万円、優先出資損失が0万円（諸費用88万円は控除）
②不動産売却による損失額が劣後出資額を超えた場合
売却損失額が、簿価に対して約19.14％の3,597万円のケース
内訳：劣後出資損失は1,000万円、優先出資損失が2,685万円（諸費用88万円は控除）
(*1) 3年間、年利5.0％が継続した場合の期中配当金額です。
(*2) 10万円（元本）ー2,685万円（優先出資損失）÷1790口（優先出資予定口数）より計算しています。
2.免責事項
本資料は、不動産特定共同事業に関する情報提供を目的として作成されたものであり、特定の投資判断を推奨するものではありません。
本資料に含まれる情報は、信頼できると判断されたデータや情報源に基づいて作成されていますが、その正確性・完全性・適時性を保証するものではなく、将来的に変更される可能性があります。
本資料に記載されている交通アクセスや周辺環境に関する情報は、作成時点での公開情報に基づいています。都市開発や交通網の変更、インフラ整備の進行状況により内容が異なる場合があります。最新の情報については、関係当局や交通事業者等の発表をご確認ください。
本資料の内容は予告なく変更されることがあります。当社は、本資料の利用により生じた損害について、一切の責任を負いません。また、本資料に基づくいかなる投資判断も、最終的には投資家ご自身の責任で行われるものとします。
本資料の内容（テキスト、データ、図表、画像等）は、当社または情報提供者の著作物であり、無断での複製、転載、配布、改変を禁止します。第三者に提供する場合は、当社の許可を得る必要があります。
本案件への投資をご検討の際は、本資料の情報のみによる判断を行わず、契約締結前交付書面や契約締結時交付書面等の公式文書を十分にご確認の上、慎重にご判断ください。