地主倶楽部「10号名古屋市港区」

2.対象不動産の価格の妥当性

対象不動産については、不動産鑑定評価書を取得済（詳細は契約成立前書面をご参照）であり、当該鑑定評価額に対して相応の余裕をもった水準で資金調達を行っています。
鑑定評価は、募集開始時に加え、運用期間中も毎年1回の継続鑑定を実施します。これにより、取得時および運用期間中の評価の双方について価格妥当性を確認し、客観的な根拠に基づいた運用を行います。

対象地は、名古屋市臨海部における住宅・生活利便性が比較的高いエリアに位置しています。最寄り駅である名古屋臨海高速鉄道あおなみ線「港北」駅からは徒歩でアクセス可能であり、名古屋駅方面への鉄道移動が日常利便性を高めます。さらに、港区役所駅や東海通駅（いずれも名古屋市営地下鉄名港線）などの鉄道も利用でき、都心部・周辺業務エリアへのアクセスも複数の選択肢があります。
また、主要幹線道路や高速道路が近接しているため自動車での移動もスムーズです。国道23号線・伊勢湾岸自動車道へのアクセスにより、広域移動や物流の効率化が期待できます。これらの交通利便性は、居住者や通勤者だけでなく、周辺の商業・業務活動にも恩恵を与える要素となっています。
対象地周辺は住宅地として整備が進んでおり、日常生活の利便性が高い環境です。周辺には生活関連の施設（スーパー・医療・教育機関等）も点在し、港区全体の都市機能と生活環境が両立したエリアとして評価されます。

5.周辺交通

(1) 鉄道交通
名古屋市の鉄道ネットワークは、JR・名鉄・地下鉄など複数路線が整備されており、市内外のアクセス性が高いことが特徴です。代表例として、名古屋市営地下鉄の東山線は名古屋駅と栄駅を結ぶ「市内最大の動脈」であり、朝夕ラッシュ時の運行頻度が高い路線として多くの乗客に利用されています。

港区における鉄道アクセスの中核となっているのが名古屋臨海高速鉄道あおなみ線です。あおなみ線は「名古屋」駅と「金城ふ頭」駅を南北に結ぶ都市鉄道路線で、都心部（名古屋駅）へ直結していることから、通勤・通学や港湾・業務エリアへのアクセスとして利用されています。

(2) 道路交通
対象地周辺では、名古屋市内を東西に横断する国道1号線と国道23号線が主要な交通動線として機能しています。国道1号線は日本を代表する幹線道路で、名古屋市中心部や郊外方面を東西に結ぶ主要ルートとして日常の通勤・物流に広く利用されています。国道23号線（名四国道）は名古屋を中心に三河湾、伊勢湾沿いを周回する幹線で、港湾・工業エリアや郊外方面と都心部を結ぶ交通動線として重要です。
これらの東西主要路を上下に挟む形で、旧東海道が地域の中間を通っており、対象地周辺の生活道路として日常の地域内交通を支えています。旧東海道としての歴史的な道筋は、現在も地元の生活動線として機能し、住民の移動や商業導線の基盤となっています。

1.リスク一覧

出資元本に関するリスク

本事業者（地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社を指します。以下同じ。）の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業（募集要項記載の事業を指します。以下同じ。）への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。

不動産売却に関するリスク

対象不動産（物件概要記載の不動産を指します。以下同じ。）のうち、本事業者が所有している不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。なお、借地権を譲渡する場合の借地権設定者の承諾は予め受けており、承諾料を含めた一切の金銭の請求は行われません。

テナントリスク

テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての分配を行えないおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本事業を終了いたします。なお、本事業者がテナントとの賃貸借契約を解除した場合、本事業者は借地権設定者との賃貸借契約を、中途解約しようとする日の6か月前までに書面で予告することにより無償で解除できます。

借地権にかかる特有のリスク

借地権は、所有権と異なり永久に存続するものではなく、期限の到来等により消滅します。また、借地権の対象となっている土地の所有者が、売買や土地上に設定された抵当権等の実行により第三者に変更される可能性があります。本案件の借地権については登記を行っていないため、このような場合には第三者対抗要件を満たさず、新たな所有者に対して借地権を主張（対抗）できないリスクがあります。

不動産の流動性リスク

運用期間終了後に対象不動産の売却を想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できないおそれがあります。

匿名組合出資持分の流動性リスク

出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。

金融市場及び税制・法規制に係るリスク

金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。

余裕金の運用に関するリスク

本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指します。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。

匿名組合契約の終了に関するリスク

本契約（出資者と本事業者間の本事業に関する匿名組合契約を指します。以下同じ。）は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（ただし、本事業者は出資者にその通知を事前に行うことを要します。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける機会を喪失することになります。

匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク

本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。

本事業者の信用リスク

本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本事業は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には保全されないため、出資金全額が返還されないおそれがあります。

借入に関するリスク

本案件では変動金利型の借入を行うため、市場金利の上昇により借入利息の負担が増加し、その結果、出資者への分配額が減少する可能性があります。また、分配額の減少の一部または全部を未払分配として支払いを留保する場合があります。借入金利が著しく上昇し、借入併用型ファンドとしての継続が合理的でないと事業者が判断する場合、ファンドの早期償還を行う可能性があります。
ファンド終了時において、対象不動産の売却等により損失が生じた場合には、当該損失は、匿名組合契約に定める売却損益に関するルールに従い、劣後出資、優先出資の順に、出資元本の毀損として帰属します。

その他リスク

金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロ、その他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。

不動産売却に関するリスクへの対応

事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を超えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。

2.免責事項

本資料は、不動産特定共同事業に関する情報提供を目的として作成されたものであり、特定の投資判断を推奨するものではありません。

本資料に含まれる情報は、信頼できると判断されたデータや情報源に基づいて作成されていますが、その正確性・完全性・適時性を保証するものではなく、将来的に変更される可能性があります。

本資料に記載されている交通アクセスや周辺環境に関する情報は、作成時点での公開情報に基づいています。都市開発や交通網の変更、インフラ整備の進行状況により内容が異なる場合があります。最新の情報については、関係当局や交通事業者等の発表をご確認ください。

本資料の内容は予告なく変更されることがあります。当社は、本資料の利用により生じた損害について、一切の責任を負いません。また、本資料に基づくいかなる投資判断も、最終的には投資家ご自身の責任で行われるものとします。

本資料の内容（テキスト、データ、図表、画像等）は、当社または情報提供者の著作物であり、無断での複製、転載、配布、改変を禁止します。第三者に提供する場合は、当社の許可を得る必要があります。

本案件への投資をご検討の際は、本資料の情報のみによる判断を行わず、契約締結前交付書面や契約締結時交付書面等の公式文書を十分にご確認の上、慎重にご判断ください。