2号千葉市花見川区
案件概要
想定利回り(年率)4.0％、
予定運用期間5年の底地案件
なお、本案件では期中配当4.0％、売却時配当なしの配当方針です。
テナントは株式会社オートバックスセブン（東証プライム上場）による
新業態店舗
京葉道路と東関東自動車道を連絡する宮野木JCT近くに位置、交通量の多いエリアの角地物件
千葉市の人口：974,954人、うち花見川区の人口：177,328人
（令和2年国勢調査の集計結果（確報値）より）
出資総額1.8億円に対し、2024年6月1日時点の鑑定評価額は2.49億円
金融機関からの借入予定なし
募集要項
| 募集期間*1 | 2024.07.01 ～ 2024.08.26 | 税控除前想定利回り*5 | 年率4.0％を予定 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 予定運用期間*2 | 2024.09.02 ～ 2029.09.01 | 配当 方針 |
期中配当 | 賃貸期間中は、賃借人からの賃料を原資として出資金額の4.0％を上限に年1回配当 | |
| 募集形態 | 匿名組合型（不特法2条3項2号） | ||||
| 出資形態*3 | 匿名組合出資金（優先部分） | 売却時配当 | なし | ||
|
申込単位 （1口あたり10万円） |
1口（100,000円）から | ||||
| 募集総額*4 | 170,000,000円 | 元本償還 | 予定運用期間満了後に速やかに一括償還 | ||
| 劣後出資者 | 地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（不動産特定共同事業の当事者） | 計算期間 | 運用開始日または毎年1月1日から、翌年12月31日迄の1年間 | ||
| 劣後出資予定額 | 10,000,000円 | 財産管理報告書 | 出資者の皆様に毎年計算期間終了後送付 | ||
| 劣後出資比率 | 約5.56％（予定） | 配当源泉税 | 税率20.42％ | ||
| 事業者 | 地主フィナンシャルアドバイザーズ株式会社（不動産特定共同事業の当事者） | 1口あたりの想定年間分配金*6 | 3,183円 | ||
| 募集方式*7 | 先着順 | ||||
| 税控除前想定利回り*5 | 年率4.0％を予定 | ||||
| 配当方針 | 期中配当 | 賃貸期間中は、賃借人からの賃料を原資として出資金額の4.0％を上限に年1回配当 | |||
| 売却時配当 | なし | ||||
| 元本償還 | 予定運用期間満了後に速やかに一括償還 | ||||
| 計算期間 | 運用開始日または毎年1月1日から、翌年12月31日迄の1年間 | ||||
| 財産管理報告書 | 出資者の皆様に毎年計算期間終了後送付 | ||||
| 配当源泉税 | 税率20.42％ | ||||
| 1口あたりの想定年間分配金*6 | 3,183円 | ||||
| 募集方式*7 | 先着順 | ||||
*1.募集方式が先着順の場合、募集期間終了前に募集を停止する可能性がございます。
*2.予定運用期間を満了せずに、本物件を売却して運用を終える可能性がございます。
*3.お客様の匿名組合出資金（優先出資）に劣後して事業者が出資（劣後出資）を行い、一定のリスクを負担します。なお、金融機関からの借入は行わない予定です。
*4.最低成立金額を150,000,000円として募集します。
*5.想定利回りは、賃借人の賃料増減もしくは公租公課の増減により変動する可能性がございます。
*6.100,000円（出資金）✕ 4.0％（想定利回り）✕ （1－20.42％（配当源泉税））より計算しています。
*7.募集方式が先着順の場合、募集期間終了前に募集を停止する可能性がございます。
物件概要
| 所在（住居表示） | 千葉県千葉市花見川区宮野木台2丁目5－25 | |
|---|---|---|
| 地番 | 千葉県千葉市花見川区宮野木台二丁目129番6 | |
| 地目 | 宅地 | |
| 交通 | JR中央総武線「新検見川」駅 徒歩28分 | |
| 土地面積 | 823.66㎡（249.15坪） ※公簿・実測 | |
| 接道 | 西側：公道幅員15.95ｍ、北側：公道幅員9.12m | |
| 用途地域 | 第二種住居地域 | |
| 建蔽率 / 容積率 | 建蔽率：60%、容積率：200% | |
|
前面道路 （相続税路線価） |
98千円/㎡（324千円/坪） ※令和5年度 | |
| 境界 | 境界確定済 | |
| 鑑定評価 | 鑑定評価額 | 249,000,000円 |
| 価格の種類 | 正常価格 | |
| 価格時点 | 2024年6月1日 | |
| 評価手法 | 収益還元法 | |
| (参考)更地価格 | 251,000,000円 | |
| 不動産鑑定会社 | 大和不動産鑑定株式会社 | |
| その他 | 土壌汚染の懸念が無いことを確認済み | |
本件土地の特徴
本件土地北側道路は、都市計画道路（3.4.34
園生町柏井町線、当該地付近における路線名は千葉県道72号線穴川天戸線）となっております。ただし、計画決定のみの状態で、事業決定はされていません。
なお、借主（テナント）との賃貸借契約に関する公正証書には、以下の点を借主の承諾事項として記載済みです。
・本件土地の北側道路は、都市計画道路（3.4.34 園生町柏井町線）となっていること。
借主について
| 借主 | 株式会社オートバックスセブン（東証プライム上場 証券コード 9833） | |
|---|---|---|
| 代表者名 | 堀井 勇吾 | |
| 本店所在地 | 東京都江東区豊洲五丁目６番５２号（ＮＢＦ豊洲キャナルフロント） | |
| 設立 | 1948年8月12日（昭和23年8月12日） | |
| 事業内容 | オートバックスグループ店舗のフランチャイズ本部としてカー用品の卸売および小売、車検・整備、車買取・販売、板金・塗装等 | |
| 資本金 | 339億9,800万円（2024年3月31日現在） | |
本件のリスク
出資元本に関するリスク
本事業者の業務又は財産の状況等の変化（本事業者の破産等）によっては、これを直接又は間接の原因として元本欠損が生じ、出資者に元本が返還されないおそれがあります。また、匿名組合においては商法上の規定、又は出資法との関係もあり出資金全部又は一部の返還保証はされておりません。本事業への出資金は有価証券、預貯金や保険契約とは異なり、投資家保護基金・貯金保険機構・預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。
不動産売却に関するリスク
対象不動産を売却した場合、不動産市況等により売却損が発生し、これにより運用期間終了時点で出資者が受領できる出資金について元本欠損が生じるおそれがあります。
テナントリスク
テナントは1社であり、テナントの業績や財政状態の悪化によっては、本事業者が受け取るべき賃料を受け取れず、出資者に対しての配当を行えないおそれがあります。一方で、テナントとの賃貸借契約において債務不履行が生じた場合には、賃貸借契約を解除することが可能となっており、本事業者は、債務不履行による賃貸借契約解除を行った場合、対象不動産を売却して本匿名組合を終了いたします。
不動産の流動性リスク
運用期間終了後に対象不動産の売却を想定していますが、必ずしも想定の時期、価格で処分できない恐れがあります。
匿名組合出資持分の流動性リスク
出資者が希望される時点で、本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず当該持分を換金できないおそれがあります。本事業者は、出資者が希望される場合には、本匿名組合出資持分の譲渡先を探して譲渡を完了させることが出来ます。
金融市場及び税制・法規制に係るリスク
金融市場の相場等の変動及び本事業に影響を与える法制度が制定、変更された場合、本事業の収益性に影響を与えるおそれがあります。
余裕金の運用に関するリスク
本事業に関し生じた余裕金（対象不動産を管理運営するなかで発生する資金や対象不動産を売却するまでの預り金等を指す。）は、不動産特定共同事業法施行規則第11条第2項第14号ロに掲げる方法により運用されます。そのため、金融機関の破綻等により損失を被ることがあります。
匿名組合契約の終了に関するリスク
本契約は、対象不動産全部の売却の終了、本事業の継続の不能（但し、本事業者は出資者にその通知を事前に行わなければならない。）、本事業者の破産手続開始その他のやむを得ない事由があるときは、本契約は契約期間の満了前に終了します。本契約が契約期間の満了前に終了した場合には、出資者は本来得られたであろう分配金を受ける投資機会を喪失することになります。
匿名組合員は営業に関する指図ができないことに関するリスク
本契約において本事業の遂行は本事業者が本事業者の裁量で行うものであり、出資者が直接指示を行うことができません。出資者は、財産状況等につき、本事業者の主たる事務所にて、財産管理報告書、本事業にかかる業務及び財産の状況を記載した書類、事業参加者名簿を閲覧することができます。
本事業者の信用リスク
本事業者が破綻等したことにより事業継続が困難となった場合、本契約は終了します。匿名組合勘定による分別管理は信託法第34条の分別管理とは異なり、本事業者が破綻等した場合には、保全されないので、出資金全額が返還されないおそれがあります。
その他リスク
金融市場の混乱、当社及びその他の関連する当事者の事務的過誤、地震、台風、火災その他の自然災害、または戦争、内乱、テロその他の人為的災害により、本事業の運営に重大な支障が生じた結果、本事業の収益の減少または費用の増大がもたらされるおそれがあります。また、当社の株主の破産、解散その他の理由により当社の株式が第三者に移転した場合には、当社の運営に影響が及ぶおそれがあります。
不動産売却に関するリスクへの対応
事業者が共同出資することにより、対象不動産の売却時に損失が発生した場合のリスクを軽減しております。
対象不動産に売却損が発生した場合、劣後出資者が先に損失を負担し、損失が劣後出資者の出資額を越えた際に、はじめて優先出資者である投資家の皆様の元本が毀損いたします。
*1 5年間、年利4%が継続した場合の期中配当金額です。
*2 10万円（元本）ー2,000万円（優先出資損失）÷1,700口（優先出資予定口数）より計算しています。